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Der Kauf oder Verkauf eines Hauses zählt zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen für eine Familie oder einen Investor. Auf dem Immobilienmarkt in Pombal ebenso wie in anderen Regionen Portugals geht es um Ersparnisse, Finanzierungen, Steuern, Verträge und über viele Jahre aufgebautes Vermögen. Deshalb ist es schwer nachvollziehbar, dass jemand Kunden bei diesem Prozess begleiten kann, ohne über eine technische Grundausbildung oder eine persönliche Registrierung bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu verfügen.

Genau diese Situation soll durch die geplante Überarbeitung des portugiesischen Gesetzes zur Immobilienvermittlung schrittweise geändert werden.

Die derzeitige Rechtslage

Die Tätigkeit wird weiterhin durch das Gesetz Nr. 15/2013 vom 8. Februar geregelt. Die Zulassung wird dem Immobilienvermittlungsunternehmen erteilt und setzt geschäftliche Zuverlässigkeit sowie eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestdeckung von 150.000 Euro voraus.

Die Versicherung deckt Vermögensschäden ab, die durch das Unternehmen, seine Vertreter oder Mitarbeitenden verursacht werden. Immobilienberater und Akquisiteure unterliegen derzeit jedoch weder einer persönlichen beruflichen Registrierung beim IMPIC noch einer allgemeinen verpflichtenden Qualifikation.

Für Personen, die in der Immobilienvermittlung tätig sind, besteht bereits eine verpflichtende Schulung zur Geldwäscheprävention. Was weiterhin fehlt, ist eine allgemeine und einheitliche fachliche Grundlage für alle Berufsangehörigen.

Was derzeit vorbereitet wird

Im Juni 2026 bestätigte der Präsident des IMPIC, dass sich der Vorschlag der Regierung im Gesetzgebungsverfahren befinde und die Aufsichtsbehörde eigene Empfehlungen eingebracht habe.

Angekündigt wurden eine verpflichtende Grundausbildung, ergänzende Fortbildungen und eine persönliche Registrierung der Fachkräfte beim IMPIC. Die APEMIP erwähnte außerdem die Möglichkeit einer Prüfung für Personen, die neu in den Beruf einsteigen.

Der endgültige Erlass wurde bislang nicht im Diário da República, dem portugiesischen Amtsblatt, veröffentlicht. Inhalte und Dauer der Ausbildung, Prüfungsverfahren, anerkannte Bildungsträger, Sanktionen und Übergangsregelungen werden erst mit der Veröffentlichung der neuen Rechtsvorschriften endgültig feststehen.

Erfahrung ist wichtig, ersetzt aber keine fundierte Vorbereitung

Viele Immobilienberater verfügen über langjährige Erfahrung und gute Marktkenntnisse. Dieser berufliche Werdegang sollte anerkannt werden. Erfahrung ohne eine strukturierte technische Grundlage kann jedoch auch bedeuten, dass das Wissen durch Versuch und Irrtum erworben wurde.

In der Immobilienvermittlung ist ein Fehler selten nur ein Verwaltungsproblem. Falsche Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks, zu einer nicht genehmigten Fläche, zu einer Belastung, einer Finanzierungsbedingung oder einer Vertragsfrist können das Geschäft zum Scheitern bringen und dem Kunden Verluste von mehreren Tausend Euro verursachen.

Ein Immobilienberater ersetzt weder Rechtsanwälte noch portugiesische Solicitadores, Architekten, Ingenieure, Immobiliengutachter oder Kreditvermittler. Er muss Risiken erkennen, die Grenzen seiner Zuständigkeit kennen und den Kunden rechtzeitig an einen qualifizierten Spezialisten verweisen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Welche Kompetenzen sollte ein Immobilienberater besitzen?

Ein gut ausgebildeter Immobilienberater sollte die Vorschriften für die Immobilienvermittlung, die Informationspflichten und die wesentlichen Bestandteile von Verträgen verstehen. Er muss Immobiliendokumente prüfen, Abweichungen zwischen Grundbuch, Steuerunterlagen, baurechtlichen Genehmigungen und dem tatsächlichen Gebäudebestand erkennen und beurteilen können, wann eine fachliche Prüfung erforderlich ist.

Ebenso wichtig sind Kenntnisse über Geldwäscheprävention, Datenschutz, Interessenkonflikte und den Umgang mit Kundengeldern. Hinzu kommen Berufsethik, klare Kommunikation, Verhandlungskompetenz und die Fähigkeit, Erwartungen realistisch zu steuern, ohne Risiken zu verschweigen.

Eine Immobilie zu verkaufen darf nicht bedeuten, dem Kunden nur das zu sagen, was er hören möchte. Ein guter Berater muss einen Vorgang auch anhalten können, wenn die Voraussetzungen für eine sichere Fortsetzung nicht erfüllt sind.

Was dies für Immobilienkäufer und -verkäufer in Pombal bedeutet

Die Gemeinde Pombal umfasst sehr unterschiedliche Immobilien: Wohnungen im Stadtgebiet, Einfamilienhäuser, Altbauten, Objekte ohne vollständige baurechtliche Unterlagen, Baugrundstücke und ländliche Anwesen. Diese Vielfalt erfordert lokale Marktkenntnisse und besondere Aufmerksamkeit für baurechtliche Einschränkungen, Zufahrten, registrierte Flächen, Steuerdaten und die Genehmigungssituation bestehender Gebäude.

Für alle, die in Pombal eine Immobilie kaufen, verkaufen oder in portugiesische Immobilien investieren möchten, bietet die Qualifikation des Beraters einen konkreten Schutz. Ein gut vorbereiteter Immobilienmakler beschränkt sich nicht auf die Vermarktung des Objekts. Er hilft, Unstimmigkeiten zu erkennen, die erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen und Fachleute einzubeziehen, bevor ein Problem den Vorvertrag oder die notarielle Kaufurkunde erreicht.

Registrierung, Versicherung und persönliche Verantwortung

Durch die persönliche Registrierung soll überprüfbar werden, wer der Berater ist, mit welchem Unternehmen er zusammenarbeitet und ob er die vorgeschriebene Ausbildung absolviert hat. Eine Registrierung allein reicht jedoch nicht aus. Erforderlich sind ebenso eine wirksame Aufsicht, kontinuierliche Weiterbildung und eine klare Verantwortlichkeit für falsche Angaben oder wesentliche Auslassungen.

Alle Fachkräfte sollten eindeutig durch eine Berufshaftpflichtversicherung geschützt sein, entweder über die Police des Immobilienunternehmens oder durch ein künftiges individuelles Modell. Für den Kunden ist entscheidend, dass bei einem nachgewiesenen Vermögensschaden ein tatsächlicher Versicherungsschutz besteht.

Ein Teil der Branche hat zu lange auf eine schnelle und groß angelegte Rekrutierung gesetzt und das Wachstum der Teams über die fachliche Vorbereitung gestellt. Strengere gesetzliche Anforderungen könnten diese hohe Fluktuation verringern. Einige Personen werden die Branche voraussichtlich verlassen. Gleichzeitig dürften besser qualifizierte Fachkräfte mit unterschiedlichen technischen Hintergründen von einem glaubwürdigeren und verantwortungsvolleren Berufsfeld angezogen werden.

Unser Standpunkt

Bei ARGILIPE Immobilien in Pombal sind diese Grundsätze bereits fester Bestandteil unserer Arbeitsweise. Die Aufnahme neuer Berater beginnt mit einem sorgfältigen Auswahlverfahren. Dabei suchen wir Fachkräfte, die unsere Werte Verantwortung, Transparenz und Sorgfalt teilen.

Nach dem Eintritt in das Team erhalten sie eine Grundausbildung innerhalb von ARGILIPE, die durch Schulungen externer Bildungsträger ergänzt wird. Ihre Kenntnisse werden während der gesamten Tätigkeit fortlaufend aktualisiert, damit sie rechtliche Änderungen, professionelle Verfahren und die Entwicklung des portugiesischen Immobilienmarktes sicher begleiten können.

Wir stehen für eine Immobilienvermittlung, die auf Fachwissen und dem Respekt vor den Grenzen der jeweiligen beruflichen Zuständigkeit beruht. Unsere Berater sollen erklären, prüfen und bei Bedarf spezialisierte Unterstützung hinzuziehen können.

Deshalb betrachten wir die neue Gesetzgebung als Chance, die Qualitätsanforderungen der gesamten Branche zu erhöhen. Eine stärkere Ausbildung und persönliche Verantwortung schützen die Kunden, würdigen korrekt arbeitende Fachkräfte und unterscheiden echte Immobilienberatung von einer rein kommerziellen Vermittlung.

Die Branche braucht nicht nur mehr Menschen. Sie braucht besser vorbereitete Fachkräfte.